Valut. Valori

La determinazione del valore di un bene è una operazione molto complessa che deve tenere in considerazione molti fattori come si indica nella scheda "Costi acquisto/vendita"

E' necessario comunque avere una base di partenza, sulla quale iniziare un raggionamento per giungere alla determinazione del
"più probabile valore di mercato del bene"
Come indicato nella scheda "Metodi" noi seguiremo il metodo di stima "diretto-sintetico", il quale prevede la determinazione di un prezzo al mq.
Fatto cio quindi si moltiplica il prezzo ottenuto per i mq interessati "superfice commerciale, catastale, effettiva" ottenendo cosi il valore del bene.

Principalmente La base di partenza è determinata dall'effettivo costo di costruzione risultante dalla contabilità dei lavori, vale a dire la spesa fatta per la costruzione cioè a consuntivo.
In genere questo importo non è conosciuto in quanto appartiene alla contabilità dell'impresa costrutrice, conseguentemente si adottano altri metodi quali:
1) Applicazione del prezzo di costruzione indicato nelle tabelle dei preziari ufficiali. (di camere di commercio, province, comuni, associazioni ecc.)
2)Utilizzando i prezzi indicati nelle tabelle "dell'osservatorio del mercato immobiliare", prezzi che vanno poi elaborati dal tecnico.
3) Utilizzando prezzi conosciuti per beni simili nella stessa zona e della stessa tipologia, con caratteristiche simili (comparazione).

Al prezzo cosi ricavato andranno applicati tutti gli aumenti e/o diminuzioni in relazione all'esistenza di elementi come indicato nella scheda "acquisto/vendita"

Le quotazioni immobiliari semestrali individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona OMI) di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione.

Quando per una stessa tipologia sono valorizzati più stati di conservazione è comunque specificato quello prevalente. In particolare:

Le quotazioni OMI, disponibili in un semestre, sono relative ai comuni censiti negli archivi catastali. E’ quindi, possibile che l’elenco dei comuni presenti in Banca Dati differisca nei diversi semestri per effetto di variazioni circoscrizionali (in esito alle quali sono costituiti nuovi comuni e soppressi altri).

Si avverte che nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.

Per eventuali approfondimenti sui criteri di formazione delle zone OMI e delle quotazioni immobiliari, si rimanda alla sezione Manuali e guide. In caso di utilizzo dei dati pubblicati è necessario citare quale fonte : «Agenzia delle Entrate – OMI».

Nel caso ci siano pertinenze esclusive come giardini, garage, queste vanno rilevate e valutate a parte.
Se non è possibile risalire al prezzo con le modalita più sopra esposte si possono applicare le seguenti percentuali che rappresentano un valore generalmente accettato.
Per il garage il 30% del costo di costruzione come sopra ricavato
Per il giardino il 3% del costo di costruzione come sopra ricavato.
Ovviamente tali percentuali sono a discrezione del tecnico che potrebbe non tenerne conto o cambiarle.