Val. GENERALE

La stima di un bene è collegata allo motivazione con la quale si giustifica l'esigenza della stima stessa. nel nostro caso tratteremo come motivazione la vendita del bene.
Per la corretta individuazione del più "probabile valore di mercato" di un immobile, possiamo utilizzare due metodi :
1) metodo di stima diretto o sintetico
2) metodo di stima indiretto o analitico finanziario
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Il secondo metodo si basa sull'attualizzazione dei redditi netti o lordi, futuri e ordinari per un certo numero di anni “n” ad un saggio di fruttuosità “r ” calcolato.
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Il metodo che prendiamo in considerazione sarà il primo, che risulta più intuitivo e comunque più realistico per la corretta valutazione dell’immobile.
Il metodo diretto, si basa su la “permanenza delle condizioni” quindi ogni operazione di stima si svolge in base alle condizioni note al momento in cui viene svolta la stima stessa, quindi sono escluse le condizioni non conosciute o intervenute successivamente.

Elementi necessari per formare la stima del bene sono:
SuperficIe commerciale/netta/catastale/reale/
Anno di costruzione del manufatto

SUPERFICIE COMMERCIALE
La superfice commerciale è l'indicatore principale che si utilizza per formare la stima. Tale indicatore comprende anche superfici non direttamente rilevabili o che sono in comune.

SUPERFICIE NETTA
La superficie netta è la superficie che si puo misurare. Misurando tutti i locali presenti nella costruzione si ottiene la superfice netta, ovvero la superfice di calpestio.

SUPERFICIE CATASTALE
La superfice catastale è rappresentata dal valore indicato all'ufficio del catasto

SUPERFICIE REALE
La superficie reale è quella superficie effettiva che rappresenta l'area occupata dal bene. Tale superfice non va confusa però con la superficie commerciale, dalla quale può differire
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Nel caso ci siano pertinenze esclusive come giardini, garage, queste vanno rilevate a parte
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COME OTTENERE LA SUPERFICIE COMMERCIALE
La superficie Commerciale, si ottiene aumentando la superfice netta di circa 5-10% al fine di comprendere la superfice delle tramezzature interne, delle murature perimetrali e di una quota delle parti comuni. (giroscala, pianerottolo, corridoi, giardini comuni, posti auto)
Tutti i locali di servizio rilevati, come cantina e/o soffitta, terrazze, balconi vanno computati in 1/3-1/2 delle loro superfici rilevate.
Il professionista utilizzerà la somma delle superfici per ottenere e individuare la superficie commerciale.

Nel caso si utilizzi la superfice catastale, essa andrà elaborata attraverso l'analisi per valutarne la congruità.

Nel caso invece di utilizzo della superfice reale, essa andrà valutata per assicurarsi che siano state prese esattamente le misure. In questo caso non andrà applicato un aumento in quanto le misure dovevono corrispondere alle misure più esternne del manufatto, comprendendo di fatto tutto quanto è in esse contenuto.
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Si consiglia di affidarsi ad un professionista per la misurazione e il computo della superfice commerciale.